Parcelas ejidales: por qué el dominio pleno va antes que cualquier pago
Comprar una parcela que sigue bajo régimen ejidal es uno de los riesgos más comunes del mercado de terrenos. El dominio pleno es el procedimiento que convierte esa tierra en propiedad privada.
Imperium Legal
Qué es el dominio pleno
La Ley Agraria permite que, una vez delimitadas y asignadas las parcelas, la asamblea del ejido autorice a los ejidatarios a adoptar el dominio pleno (artículo 81). Cuando el Registro Agrario Nacional da de baja la parcela, deja de ser ejidal y queda sujeta al derecho común (artículo 82).
El procedimiento
- La asamblea aprueba la adopción del dominio pleno, con las formalidades de ley.
- El ejidatario solicita al RAN la baja de la parcela.
- El RAN expide el título de propiedad.
- El título se inscribe en el Registro Público de la Propiedad del lugar.
El derecho del tanto
En la primera venta de una parcela con dominio pleno, la ley da preferencia, en este orden, a familiares del vendedor, a quienes la hayan trabajado por más de un año, a los ejidatarios, a los avecindados y al núcleo de población (artículo 84). Tienen 30 días naturales desde la notificación para ejercerlo. Si no se notifica, la venta puede anularse.
Además, en zonas destinadas al crecimiento urbano, la federación, los estados y los municipios tienen un derecho de preferencia similar.
Señales de alerta
- Te ofrecen un terreno con un certificado parcelario, pero sin título de propiedad.
- El vendedor propone una cesión de derechos como si fuera una compraventa.
- No hay acta de asamblea ni constancia de baja en el RAN.
- El precio es muy inferior al de terrenos escriturados en la misma zona.
Un dato fiscal
La primera enajenación de una parcela con dominio pleno, hecha por un ejidatario ante notario, puede estar exenta de ISR si se acreditan los requisitos de la ley.
Fuentes
Este artículo es informativo y no constituye asesoría jurídica para un caso concreto. Montos y plazos pueden cambiar; consulta tu caso con un abogado.
